Em 2017, ainda diante da crise financeira do Brasil, o setor imobiliário foi um dos principais prejudicados. Incorporadoras e construtoras viram o número de novas vendas cair, bem como a elevação de distratos. No começo daquele ano, o número de desistências já tinha aumentado 60% em relação a números anteriores.
O setor, então, passou a endurecer certas regras nos contratos. Diante da insegurança jurídica instaurada, foi elaborada a Lei nº 13.786/2018. Sancionada no final de 2018 e conhecida como Lei do Distrato, trouxe um novo panorama para a relação entre compradores e incorporadoras no momento da desistência.
A seguir. conheça todos os pontos relevantes sobre a legislação e entenda quais são os direitos e deveres previstos na Lei do Distrato.
Quais são as determinações da nova lei?
O distrato é configurado pela desistência unilateral do processo de compra de um imóvel na planta. Normalmente, ele parte do comprador, que desiste de fazer a aquisição por diversos fatores. A falta de recursos necessários para dar continuidade é o motivo mais comum.
Com a nova legislação, há uma regulamentação que, em tese, promete ser positiva tanto para as empresas quanto para as pessoas, devido à ampliação da segurança. Para entender melhor, veja quais são os pontos destacáveis da Lei do Distrato.
Multa por encerramento
A regulamentação determina que, em caso de encerramento do contrato de forma unilateral, a empresa responsável pode reter até 50% do valor já pago pelo cliente.
A possibilidade só se aplica na modalidade de patrimônio de afetação. Nesse tipo, todo o dinheiro vai para conclusão das obras e o terreno não faz parte do patrimônio da incorporadora.
Nos outros cenários, o limite de retenção é de 25% do valor. Então, alguém que já pagou R$ 40 mil receberá, no máximo, de R$ 20 mil a R$ 30 mil no encerramento, sem considerar abatimentos.
Prazo para o recebimento
Segundo a Lei do Distrato, há novas regras para o pagamento do total que não foi retido pela empresa responsável. Para as multas de 50%, o valor é pago em até 30 dias após a emissão do Habite-se e em até 12 vezes.
Já nas outras situações, o pagamento acontece em parcela única em até 180 dias. O período é contado a partir da data em que ocorreu o encerramento do contrato. Se houver a revenda da unidade, o valor é transferido em até 30 dias.
Entender isso é importante porque a finalização do contrato não gera a obrigação imediata de pagamento, o que deve ser considerado pelos clientes. Ao mesmo tempo, a empresa não pode descumprir os prazos estabelecidos.
Descontos de valores
O valor que pode ser retido pelo empreendimento não é apenas o do percentual estabelecido. É preciso considerar que há outros gastos envolvidos e eles podem ser retirados antes da aplicação da alíquota. Na prática, isso leva a um pagamento de menos de 50% ou de 75% sobre o que já foi pago.
A taxa de corretagem é o valor mais elevado nesse sentido. Também podem ser subtraídos valores referentes a atrasos em pagamentos anteriores, débitos de impostos e atualização do documento.
Inclusive, há a previsão de multa contratual de até 10% do valor antecipado. Então, a empresa pode aplicar todos os descontos que estiverem previstos.
Substituição de comprador
Um grande ponto positivo, para ambos os lados, é que a Lei do Distrato prevê a possibilidade de substituição do comprador. Se um contratante quiser encerrar o documento, ele pode buscar um substituto para assumir a compra. Após apontar o interessado, a empresa fará uma avaliação e decidirá sobre a anuência para a troca.
Caso a substituição seja autorizada, o comprador inicial tem a chance de se livrar das multas contratuais, já que, na prática, não ocorrem prejuízos para a empresa. No entanto, ainda será necessário pagar certas taxas, o que pode diminuir o valor a ser recebido em relação ao que foi pago.
Como deve ocorrer a desistência?
O processo de desistência poderá acontecer da maneira que for mais conveniente para as partes. O cliente pode solicitar a interrupção do contrato na sede da empresa e, também, em estandes de venda e outros locais com realizações sobre o empreendimento na planta.
Todas as informações são processadas de acordo com a documentação apresentada e, após o cancelamento, a maioria dos prazos começa a contar.
No entanto, é preciso considerar o direito de arrependimento. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, o cliente pode finalizar o documento dentro de 7 dias corridos a partir da compra. Se ele cancelar nesse período, não é obrigado a pagar nem mesmo a comissão de corretagem.
Além disso, a empresa, no momento da contratação, deve fazer uma apresentação completa. Isso inclui:
- valor de entrada;
- forma de pagamento;
- custo total do imóvel;
- vencimento das parcelas;
- taxas de juros e
- condições de distrato, como multas contratuais.
Se tudo isso não for apresentado antes da assinatura, o cliente pode alegar que não tinha as informações necessárias para tomar uma decisão adequada e, assim, rescindir o acordo inicialmente firmado.
O que acontece em caso de atrasos?
Outro possível motivo para o encerramento do desejo de compra é a dificuldade em receber as chaves no período adequado. Muita gente assina um contrato contado que poderá morar no local desejado depois de certo tempo. Então, quando o processo demora além do que deveria, é natural que aconteça uma insatisfação.
Se o acordo não estabelecer nada de diferente, a empresa pode atrasar a entrega em até 180 dias a partir da data prevista. Nesse caso, todas as condições se mantêm e a finalização por parte do comprador leva à retenção de valores e pagamento de multa.
Se a entrega ultrapassar esse limite, o contrato pode ser encerrado unilateralmente, sem prejuízos. A empresa, ainda, terá que pagar o total previsto pela multa, no caso de descumprimento do acordo.
A Lei do Distrato veio para regulamentar e trazer maior segurança na relação entre incorporadoras e quem compra um imóvel na planta. Ao conhecer todos esses pontos, é possível ficar consciente dos direitos e dos deveres envolvidos.
Ainda tem dúvidas sobre essas novas regras? Deixe nos comentários e aproveite para participar!
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